1. 인구 감소는 수요의 소멸이 아니다. 그러나 '균등한' 압축도 아니다.
한국은 2024년 12월 초고령 사회(65세 이상 20%)에 진입했다. 통계청 「2025 고령자 통계」 기준 65세 이상 인구는 1,051만 명으로 전체의 20.3%에 이르렀고, 이 비중은 2036년 30%, 2050년 40%를 넘어설 전망이다. 2070년에는 65세 이상이 46.4%, 총인구는 약 3,700만 명까지 줄어든다.
원 보고서의 핵심 명제 — "인구 감소가 곧 도시 수요의 소멸은 아니다. 1~2인 가구 확대, 고령화, 직주근접·교통 접근성 선호가 복합 작용하며 수요는 서울·수도권 핵심 권역으로 압축된다" 라는 인사이트는 옳다. 1인 가구는 전체의 42%를 넘었고 4인 이상 가구는 감소 추세다. 수요의 '양'이 아니라 '질'과 '구조'가 바뀌고 있다.
다만 여기서 한 단계 더 들어가야 한다. 수요가 핵심으로 압축된다는 말의 이면은, 핵심이 아닌 곳은 비워진다는 뜻이다. 압축(compression)과 공동화(hollowing-out)는 동전의 양면이다. 일본은 도심 재생의 성공 사례인 동시에, 바로 그 옆에서 진행된 교외 붕괴의 실패 사례이기도 하다. 서울의 미래를 도쿄에서 읽으려면 도쿄의 '밝은 면'과 '어두운 면'을 함께 봐야 한다. 도쿄는 글로벌 시티이면서 국단적인 동남아 제3국의 어느 지역의 성격을 가지고 있다.
2. 도쿄의 밝은 면 - 도심 재생의 세 가지 유형
도쿄는 2002년 도시재생특별조치법을 계기로 교외 확장에서 도심 재생으로 정책 축을 전환했다. 그 과정에서 탄생한 세 가지 복합개발 사례는 서울에 중요한 시사점을 준다.
1) 다이마루유(오테마치·마루노우치·유라쿠초) — CBD의 고도화.미쓰비시지쇼가 도쿄역 주변 오피스 지역을 권역 단위로 재편했다. 핵심은 용적이양(容積移讓)이다. 도쿄역이라는 역사 건축물의 미사용 용적을 주변 개발지로 이전해 보존과 개발을 양립시켰다. 지요다구 오피스 공실률은 2004년 3월 7.54%에서 2008년 1월 1.35%로 하락했고, 평균 임대료는 18,268엔/평에서 24,077엔/평으로 상승했다.2) 시부야 스트림 — 교통 인프라 재편과 유휴 철도부지 활용.도큐부동산이 도요코선 지하화로 발생한 유휴 철도부지를 복합개발 부지로 전환했다. 시부야구 평균 공실률은 4.77%에서 1.27%로 하락, 임대료는 23,185엔/평에서 25,047엔/평으로 상승했다.3) 아자부다이 힐즈 — 도심 노후지를 국제 복합생활권으로. 모리빌딩이 약 8.1ha 노후지를 약 34년에 걸쳐 통합 개발해 오피스·주거·호텔·국제학교·상업·의료·녹지를 한 권역에 집약했다.
세 사례의 공통점은 분명하다. 개발의 목적이 '건물을 짓고 파는 것'이 아니라 '권역 전체를 장기 운영하는 것'에 있다. 미쓰비시지쇼는 다이마루유의 임대료·보행량·상업 활성도·도시 브랜드를 장기 관리하고, 도큐그룹은 철도·부동산·상업·호텔을 통합해 권역의 흐름을 재편하며, 모리빌딩은 업무·주거·문화·녹지를 결합한 장기 운영형 복합도시를 구축했다. 어느 쪽이든 분양이 아닌 장기 보유·운영을 통해 트래픽·임대료·브랜드를 강화했다.
철도 재벌, 부동산 재벌이 지역을 하나의 컨셉으로 개발하고 명품 주거와 오피스 단지로 만든 것이다.
3. 도쿄의 어두운 면. 같은 시기, 교외는 무너졌다
원 보고서가 다루지 않은 결정적 사례가 하나 있다. 도심 3핵이 고밀화하던 바로 그 시기, 도쿄 서쪽 약 25km의 다마뉴타운(多摩ニュータウン)은 정반대 길을 걸었다.
다마뉴타운은 1971년 입주를 시작한 일본 최대 규모의 신도시다. 1980년대에는 '꿈의 도시'로 불렸다. 그러나 반세기가 지난 지금, 이곳은 인구 감소 시대 교외 주거지의 운명을 압축적으로 보여주는 반면교사가 됐다.
오해는 짚고 가자. 흔히 알려진 "인구 반토막" 서사는 사실이 아니다. 현지 연구에 따르면 다마뉴타운 인구는 2015년 약 22.4만 명까지 오히려 증가했고, 신규 분양도 2017년까지 이어졌다. 그러나 고령화와 노후화는 명백한 사실이다. 핵심 문제는 인구의 절대 수가 아니라 재개발이 가능한 도심지와 도심지에서 먼 교외 지역은 버려진다는 것을 보여주고 있다. 베블런의 중심지 이론이 그대로 적용되고 있다.
- 엘리베이터 없는 5층 단지 — 1970년대 설계 기준의 저층 아파트가 고령 거주자의 이동성을 제약한다.
- 비싼 광역 교통비 — 도쿄 출퇴근 정기권이 월 30만 원대에 달해 젊은 세대가 거주를 기피한다.
- 자족 기능의 부재 — 일자리가 도심에 있어 베드타운으로 전락했다.
여기서 악순환이 작동한다: 자족 기능 부재 → 장거리 통근 → 높은 교통비·시간 손실 → 젊은 층 기피 → 고령화 심화 → 지역 활력 저하 → 더 많은 젊은 층 이탈. 신규 유입이 끊긴 단지는 입주 세대가 함께 늙어가며 '동시 고령화'를 겪는다. 1기 신도시인 일산이 이런 문제에 노출되어 있다.
GTX의 역설
이 사례가 서울에 던지는 경고는 직접적이다. 원 보고서는 GTX 등 광역교통망 정비를 "철도부지·차량기지 복합개발이라는 새로운 개발 프론티어"로 낙관한다. 절반은 맞다. 도심 역세권 차량기지 복합개발(예: 도쿄 시부야 모델)에는 분명한 기회가 있다.
그러나 광역급행철도가 교외 신도시를 자동으로 살리지는 않는다. 오히려 통근시간이 단축될수록 "굳이 그 신도시에 살 이유"가 사라질 수 있다. 도시교통 전문가들은 다마뉴타운을 그 전형으로 지목한다. 반대 사례로 자주 거론되는 미국 포틀랜드는 신도시 확장 대신 도심 역세권에 작고 저렴한 주거 3,000채 이상을 공급하는 '내부 재편'을 택했다.
요약하면, GTX는 도심 접근성을 높이는 인프라이지, 교외 자족성을 만드는 인프라가 아니다. 교통망이 자족 기능 없는 베드타운에 연결될 때, 그 신도시는 통과 지점이 될 뿐이다. 이는 다음 장에서 다룰 한국 1기 신도시 재건축 논의의 핵심 위험 변수로 지정될 수 있다
4. 한국의 고령화 지도. 시도별, 그리고 서울 구별
도쿄의 두 얼굴을 한국의 고령화 지도 위에 겹쳐보면, 압축과 공동화가 어디서 일어날지 윤곽이 드러난다.
4-1. 시도별 — 이미 진행된 지방의 초고령화
통계청 「2025 고령자 통계」 기준 65세 이상 비중(추계인구)
| 구분 | 지역 | 65세 이상 비중 |
|---|---|---|
| 최고령 | 전남 | 27.4% |
| 경북 | 26.1% | |
| 강원 | 25.7% | |
| 전북 | 25.4% | |
| 부산 | 24.5% | |
| 수도권 | 서울 | 19.9% |
| 인천 | 18.2% | |
| 경기 | 17.0% | |
| 최연소 | 세종 | 11.6% |
통계청은 2028년이면 세종을 제외한 전 지역이 20%를 넘고, 2038년에는 세종까지 초고령에 진입할 것으로 본다. 즉 전국이 초고령화되는 것은 이미 정해진 미래이며, 차이는 '속도'와 '시점'일 뿐이다. 고령화는 우리에게도 현실이다.
4-2. 서울 구별 — 한강을 사이에 둔 9%p의 격차
진짜 통찰은 서울 내부에 있다. 행정안전부 주민등록 통계(2025년 상반기 기준) 기준 자치구별 고령화율은 다음과 같다. 고령화율은 균일하지 않고 부자가 되기 전에 늙은 세대가 서울의 80-90년대 재개발의 광품에서 밀려난 곳과 일치하고 있다.
| 등급 | 자치구 | 고령화율 |
|---|---|---|
| 초고령 상위 | 강북구 | 25.6% (전국 2위, 전북 완주군 25.8% 다음) |
| 도봉구 | 25.0% | |
| 중랑구 | 22.5% | |
| 중구 | 22.3% | |
| 종로·은평구 | 21.7% | |
| 구로구 | 21.6% | |
| 20% 임박 | 강서 19.8% / 동작 19.7% / 용산 19.3% / 양천 19.1% / 성동 19.0% | |
| 상대적 청년 | 서초구 | 17.0% |
| 마포구 | 16.8% | |
| 강남구 | 16.7% |
2025년 3월 기준 서울 25개 자치구 중 절반인 12개 구가 이미 초고령(20%+) 사회에 진입했다(종로·중·동대문·중랑·강북·도봉·노원·은평·구로·금천·성북·서대문). 초고령화는 통상 '군 → 시 → 광역시 → 특별시' 순으로 진행되는데, 서울 강북권은 이미 일부 지방 군 단위와 어깨를 나란히 한다.
핵심은 강북구(25.6%)와 강남구(16.7%)의 약 9%p 격차다. 이는 단순한 통계 차이가 아니라, 인구 감소 시대에 어느 지역이 '압축'되고 어느 지역이 '공동화'될지를 가르는 분기선이다. 참고로 서울의 2030년 노령화지수(유소년 100명당 65세 이상)는 358.4로 전국 상위권이 될 전망이며, 합계출산율은 0.59명으로 17개 시도 중 최저다. 서울은 늙어가는 동시에 가장 적게 태어나는 도시다.>데이터 주석(LLM은 엑셀이지 오라클이 아니다):시도별 수치는 통계청 추계인구 기준, 서울 구별 수치는 행안부 주민등록 기준으로 산출 방식이 다르다(서울시 전체 19.9% vs 주민등록 기반 구별 평균에 미세한 차이 존재). 또한 일부 보도는 전남을 30.6%로 집계하는데, 이는 주민등록 기준 또는 다른 시점 수치다. 본문은 통계청 공표 기준(전남 27.4%)을 채택했다. 절대값보다지역 간 상대 격차와 방향성에 무게를 두고 읽기를 권한다.
5. 재개발은 어떻게 갈 것인가? - 분기(分岐)하는 두 갈래 길
고령화 지도를 손에 쥐면, 재개발의 미래 경로가 둘로 갈라진다는 것이 보인다. 그럼에도 불구하고 우리는 모든 것을 가지지 못하게 될 것이다.
길 ①: 도심 핵심부 — 압축형 고밀 재생
서울 도심 3핵(광화문·강남·여의도)과 주요 역세권은 도쿄 다이마루유, 시부야, 아자부다이의 경로를 따라간다. 수요가 압축되는 곳이므로, 용적이양제(2040 서울도시기본계획에서 검토 중), 철도부지·차량기지 복합개발, 노후지 통합 개발이 작동한다. 여기서는 '더 많은 주택'이 아니라 '더 잘 운영되는 권역'이 경쟁력이다.
길 ②: 노후 주거지·외곽 신도시 — 공동화 리스크
문제는 두 번째 길이다. 강북·도봉·중랑 등 초고령 자치구의 노후 저층 주거지, 그리고 1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)는 다마뉴타운의 위험을 안고 있다.
이미 신호가 있다. 한 비교 연구에 따르면 2010년을 기점으로 중동을 제외한 4개 1기 신도시에서 인구가 감소 추세로 전환됐다. 분당은 학령인구 유입으로 아직 상대적으로 젊지만, 일부 대형주택 중심으로 거래 침체와 고령화 가능성이 높아지고 있다. 1기 신도시 재건축(노후계획도시 특별법)이 추진되지만, 여기에는 다마뉴타운의 교훈이 그대로 적용된다: 자족 기능과 교통·일자리 연계 없이 용적률만 올린 재건축은, 더 많은 빈 슬래브를 만드는 것으로 끝날 수 있다.
빈집이라는 임계점
이 분기의 종착점이 빈집이다. 통계청 주택총조사 기준 2023년 전국 빈집은 153.5만 채(1년 이상 방치 38.7만 채)이며, 이 중 수도권이 47.8만 채(서울 10.8만 채)다. 한반도미래연구원은 총가구 수가 꺾이는 2040년 전후로 실질 주택값이 하락하며 빈집이 2040년 239만 채, 2050년 324만 채(총주택의 13%)까지 늘 것으로 본다. 25년 만에 약 112% 증가다.
빈집의 무서움은 '전염성'에 있다. 국토연구원의 지적처럼, 빈집 소유자는 방치에 별도 비용이 들지 않아 관리 유인이 없는 반면, 인접 주민은 미관·위생·안전·자산가치 하락의 피해를 본다. 이 부정적 외부효과가 누적되면 한 채의 빈집이 골목 전체를, 골목이 동네 전체를 끌어내리는 빈집의 전염(contagion)이 발생한다. 부산 영도구 같은 지방 구도심에서 이미 현실인 풍경이, 서울 강북권 노후 저층 주거지에서도 점진적으로 나타날 수 있다.
6. 인구 감소 시대 서울의 모습 — '한 도시, 두 세계'
이상을 종합하면, 2040~2050년 서울의 모습은 다음과 같이 그려진다.
도심 핵심부(강남·서초·마포·용산·성동 등):1~2인 가구와 고령 자산가, 직주근접을 원하는 핵심 인력이 압축적으로 모인다. 복합개발·고밀 재생이 진행되고, 임대료·자산가치가 방어된다. 운영형 디벨로퍼가 권역을 관리하는 '도시 플랫폼' 영역.외곽·노후 주거지(강북·도봉·중랑 일부, 1기 신도시 일부): 동시 고령화로 거주층이 함께 늙고, 신규 유입이 끊긴다. 노후 저층 단지에서 빈집이 점적(點的)으로 발생하다 면적(面的)으로 번질 위험. 재건축이 사업성을 확보하지 못하면 '재생 정체 → 공동화'의 경로로 빠질 것이다.
서울은 더 이상 '하나의 시장'이 아니다. 같은 행정구역 안에서 압축되는 절반과 비워지는 절반이 공존하는 양극화 도시가 된다. 인구 감소가 도시 수요를 균등하게 줄이는 것이 아니라, 입지 간 격차를 증폭시킨다는 것이 핵심이다.
7. 한국형 권역 개발의 주체 — 유통기업의 부상 (원 보고서 논지 유지)
이런 양극화 환경에서 도심 압축을 주도할 주체로 신세계·롯데 등 유통 그룹이 부상한다는 원 보고서의 진단은 타당하다.
신세계프라퍼티는 스타필드 하남 → 센터필드 역삼(연면적 24만㎡)으로 진화했고, 스타베이시티(화성국제테마파크 약 419만㎡)·스타필드 동서울(동서울터미널 재개발) 등 대규모 복합개발을 준비 중이다. 영업이익은 2025년 1,740억 원(전년 대비 +125.1%)으로 급성장했으며, 스타필드 청라(2028년 개장, 연면적 53.7만㎡)·광주터미널 복합개발(2030년 목표 매출 3,500억 원) 등 파이프라인이 대기 중이다.
롯데물산은 롯데월드타워·몰 운영 경험을 토대로 유휴부지 개발을 가속화하고 있다. 2025년 매출 4,864억 원(+10.3%), 영업이익 1,316억 원(+40.0%). 주목할 점은 임대매출 비중이 2021년 34%에서 2025년 77%로 상승한 것 — 분양형에서 운영형으로의 전환이 명확히 나타난다.
이들이 권역 개발의 주체가 되는 이유는 셋이다: ① 백화점·쇼핑몰 개발로 축적한 핵심 입지 자산, ② 브랜드·MD·콘텐츠를 통한 트래픽 유입 능력, ③ 유통·호텔 운영의 공간 운영 노하우.
여기에 본 칼럼의 관점을 하나 덧붙인다. 양극화 시대에 이들의 자산 가치를 결정하는 것은 보유 면적의 총량이 아니라 그 면적이 압축되는 입지에 있는가, 공동화되는 입지에 있는가이다. 같은 유통 디벨로퍼라도 도심 핵심 역세권 자산과 외곽 베드타운 자산의 미래 현금흐름은 정반대로 갈릴 수 있다.
신세계와 롯데는 부동산 재벌, 유통 재벌로써 일본의 도시 재생을 잘 이해하고 연구했다. 그러나 서울 강남 3구에 집중할 것이다.
8. 투자 인사이트 — '운영형'에 더해 '입지 양극화'를 함께 본다
원 보고서의 결론 — "경쟁력은 더 많은 주택 공급이 아니라, 핵심 입지를 확보하고 사람을 모으고 오래 머물게 하며 장기 운영하는 능력에서 나온다" — 에 전적으로 동의한다. 여기에 인구 감소·양극화 변수를 더해 투자 프레임을 다음과 같이 정리한다.
주목할 유형
① 유통계 디벨로퍼(신세계·롯데):핵심 입지 자산과 트래픽 설계 능력 보유. 단, 개별 프로젝트가 '압축 입지'인지 '공동화 입지'인지 선별 평가 필요.② 전문 디벨로퍼(서부T&D·HDC현대산업개발):서부T&D는 서울드래곤시티(1,700객실) 운영으로 무수익 자산을 연 600억 원 영업이익 자산으로 전환했고, 서부트럭터미널(약 3.2만 평) 복합개발 준공 시 연 500~550억 원 추가 운용수익이 기대된다. HDC현대산업개발은 광운대역세권 '서울원 아이파크'(총사업비 4.8조 원)에서 공동주택 1,856세대 + 오피스·몰·호텔·문화시설 복합타운을 개발 중이다(분양 + 장기 운용 병행 구조).③ 프로젝트리츠를 활용한 자본시장형 개발: 핵심은 제도 설계다. 일본의 '참가조합원 제도'처럼 토지를 보유하지 않은 민간 사업자도 자금·운영 역량으로 사업에 참여해 권리를 취득하는 구조를 도입하되, 진입 요건(일정 규모 이상 자본력, 대형 상업시설 장기 운영 실적, 개발 후 보유 의무)을 엄격화해야 한다. 동시에 개발 단계부터 리츠 구조로 토지를 현물출자·지분화하면 분양 회수형에서 장기 운영형으로 전환할 수 있고, 토지소유자는 배당·자산가치 상승 공유와 양도세 이연 혜택을 기대할 수 있다.
회피·경계해야 할 자산 (양극화 시대의 추가 렌즈)
원 보고서가 다루지 않은, 그러나 인구 감소 시대에 반드시 필요한 '회피 리스트'
- 자족 기능 없는 외곽 신도시의 노후 단지 — GTX 연결만으로 살아나지 않는다. 다마뉴타운 경로 주의.
- 초고령 자치구의 사업성 미달 재건축·재개발 구역 — 분담금 부담이 거주층의 고령·저소득 구조와 충돌하면 사업 자체가 정체된다.
- '빈집 전염' 초기 단계의 노후 저층 주거지 — 점적 빈집이 면적으로 번지기 전, 외부효과가 자산가치에 선반영되기 시작한다.
투자 판단의 단일 기준으로 제안한다: 이 자산은 인구가 압축되는 쪽에 있는가, 비워지는 쪽에 있는가? 운영 역량(원 보고서의 축)과 입지 방향성(본 칼럼이 더한 축), 이 두 축의 교집합에 진짜 기회가 있다.
9. 결론 — 도시는 다시 안으로 성장하지만, 모두가 함께 자라지는 않는다
한국의 도시 개발은 교외 확장에서 기존 도심을 재활용하는 재도시화(re-urbanization) 국면으로 전환 중이다. 인구 감소는 도시 수요의 소멸이 아니라, 도시에 요구되는 기능의 구성이 바뀐다는 의미다. 여기까지는 원 보고서가 정확히 짚었다.
본 칼럼이 더하고자 한 것은 그다음 문장이다. 도시는 다시 안으로 성장하지만, 도시의 모든 부분이 함께 자라지는 않는다. 도쿄가 도심 3핵을 고밀화하던 그 시기, 다마뉴타운은 늙어갔다. 같은 일이 서울에서도 — 강남과 강북 사이, 도심과 외곽 사이, 핵심 역세권과 노후 베드타운 사이에서 — 진행될 것이다.
그러므로 성숙 도시에서 개발의 본질이 '건물을 짓는 사업'에서 '권역을 운영하는 사업'으로 이동한다는 명제는, 한 가지 단서를 달아야 완성된다: 운영할 가치가 있는 권역, 즉 사람이 압축되는 입지에서만 그 명제가 성립한다. 그 중심에는 핵심 입지를 보유하고, 트래픽을 설계하며, 공간을 장기 운영할 수 있는 주체 — 유통기업과 운영형 디벨로퍼가 자리한다.
투자자가 주목할 것은 분양 회수형의 일시 수익이 아니라 운영형의 장기 현금흐름이다. 그러나 그 현금흐름의 지속 가능성은, 그 권역이 인구 지도 위에서 '압축되는 쪽'에 서 있느냐에 달려 있다. 인구 감소 시대의 도시 재생은 단순한 부동산 개발이 아니라 도시 플랫폼 산업으로의 전환이며 — 동시에, 어느 입지를 버리고 어느 입지를 키울 것인가에 관한 냉정한 선별의 게임이다.
데이터 출처: 통계청 「2025 고령자 통계」, 행정안전부 주민등록 인구통계, 통계청 주택총조사(2023), 한반도미래연구원 빈집 전망 보고서, 국토연구원·서울연구원 자료, IBK투자증권 「東京에서 본 서울의 미래」(2026.6.5). 본 칼럼은 정보 제공 목적이며 특정 종목·자산에 대한 투자 권유가 아니다. 수치는 산출 기준(추계인구/주민등록/총조사)에 따라 차이가 있으며, 절대값보다 지역 간 상대 격차와 추세에 무게를 두고 해석할 것을 권한다.